¿Qué demanda de vivienda tendremos en el futuro?
La semana pasada les hablábamos de nuestra asistencia a la Jornada de Vivienda y Futuro que organiza la APCE. No queríamos dejar pasar la oportunidad de reflexionar sobre el geógrafo y demógrafo Joan A. Modenas, quien nos dio sus impresiones sobre la demanda de vivienda que podemos tener en el futuro.
La demanda de vivienda principal va muy ligada a la creación de hogares y por eso es necesario:
1.- Analizar el volumen de la población
2.- Analizar la estructura de la población. Más jóvenes, más creación de unidades familiares
3.- Analizar el comportamiento de la población, que depende mucho de los sistemas sociales, de la economía y la coyuntura.
1.- Analizar el volumen de la población: la estimación a diez años es hoy mucho más clara que años atrás porque las migraciones han desaparecido. Las proyecciones son malas, según el Instituto Nacional de Estadística, el crecimiento puede ser negativo, aunque las previsiones de IDESCAT (Cataluña) son más optimistas.
El peso de la inmigración sobre la demanda de viviendas fue muy grande, en algunos años de 30.000 unidades, hoy el flujo migratorio es negativo.
2.- Analizando el volumen de la población retrospectivamente vemos:
- De 1986 a 1991: la pirámide de la población era equilibrada, daba una demanda estable
- De 1991 a 1996: la natalidad baja, pero se ensancha la demanda de jóvenes, efecto del baby boom
- De 1996 a 2001: se ensancha la pirámide de jóvenes por inmigración
- De 2001 a 2006: máximo volumen de gente joven creando hogares
- De 2006 a 2011: cambio estructural, baja la población en el momento de la creación de hogares familiares. Hay que tener presente un dato, en España se crean hogares 5 años después que en Francia, edad por edad
- De 2011 a 2021: la previsión es caída importante de la demanda y del flujo de creación de hogares. Esta caída presumiblemente será estable y viene acompañada de la desaparición de cada vez más hogares por el alto volumen de población envejecida, y en consecuencia, un flujo de entrada de vivienda de segunda mano en el mercado
3.- Los comportamientos, el modelo de creación de hogar tardío:
Con los datos en la mano, y siguiendo el comportamiento hasta el momento, en 2007 en Cataluña se necesitaban unas 60.000 viviendas/año. Pensando que el hecho de la bonanza económica hubiera supuesto un adelanto de la edad de formar hogar, Cataluña podría llegar a necesitar 80.000 viviendas, se iniciaron 120.000 en 2006-2007.
Es evidente que si se modifica el comportamiento familiar solo un poco, se modifica mucho la demanda.
Según los datos, podríamos tener demanda 0 en los próximos 10 años. Pero si queremos ser optimistas, podemos hacer variaciones sobre el comportamiento de la demanda, y podemos pensar que volveremos a la situación de 2002. Emancipación tardía hasta 2014, y después de que mejore, y encontramos una recuperación de la demanda. Hay otro tema a considerar, la gente mayor cada vez está mejor más tiempo, y quiere vivir más tiempo en su casa, y esto tiene consecuencias en la demanda limpia, si se dieran estas dos variables podríamos tener una demanda neta de 20.000 viviendas año durante los próximos 10 años.
La mejor variable para aumentar la demanda sería que los jóvenes se emanciparan antes, como en Francia, podríamos llegar a tener una demanda de 40.000 viviendas en los mismos 10 años.
