Reflexiones sobre el anteproyecto de modificación de la L.A.U. (Ley de Arrendamientos Urbanos)

El anteproyecto de modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos es presentado como un proyecto pensado para activar el mercado del alquiler, han descubierto que solo tenemos un parque de alquiler de un 17%.

Queda claro que se deben realizar medidas para incrementar este mercado, pero no debemos perder el norte y las medidas deben tener por objetivo buscar un equilibrio entre los intereses de propietarios e inquilinos.

Siempre hemos dicho que los propietarios deben ver a los inquilinos como su cliente, y como tal, deben cuidarlos y mantenerlos. Esta sería una visión a largo plazo que seguro que fomenta definitivamente el alquiler, queremos que se fomenten medidas de estímulo, pero lamentamos decir que no son precisamente la inseguridad y la presión las medidas que favorezcan una apuesta firme por el alquiler, todo lo contrario, solo desde la confianza y comodidad entre las partes, el mundo del alquiler crecerá.

Las medidas que se plantean se concretan con los siguientes temas que comentamos:

1.El plazo de los contratos pasa a ser de 5 a 3 años

¿A quién favorece esta medida?

El negocio del alquiler está fundamentado con dos variables, el precio y el empleo, precisamente la falta de empleo reduce mucho más la rentabilidad que conseguir un euro más de renta, por tanto, el mensaje que estamos dando a todos los clientes propietarios es el de hacer todo lo posible para que el inquilino no se vaya, lo suficiente que la crisis ya aboca a que muchos inquilinos se marchan para no poder pagar y pasan a compartir vivienda o sencillamente devuelven a casa a los padres.

Desde esta perspectiva, 5 años era una fecha suficientemente ponderada, pues mentalmente los planes a 5 años ya nos dan garantía de medio plazo, 3 años es un plazo demasiado corto, da sensación de precariedad y de falta de tiempo para amortizar los gastos normales e iniciales de una instalación en una nueva vivienda.

2. Los inquilinos podrán marcharse con un preaviso de un mes

Actualmente, también, la mayoría de contratos actuales ya son muy equilibrados, el propietario se garantiza un año de obligado cumplimiento necesario para poder amortizar la puesta a punto de la vivienda y el inquilino se garantiza que pasado el año puede irse. Si bien es cierto que se pueden realizar contratos de obligado cumplimiento de 5 años o con penalizaciones, ya hace muchos años que no es la práctica habitual.

3. Los propietarios podrán pedir la vivienda con un preaviso de dos meses para ir a vivir ellos y su familia de primer grado o cónyuge.

Se tendrá que ver el procedimiento que ello comporta por la excepcionalidad de los casos, y no aconsejaríamos en modo alguno generalizarlo, pues los primeros perjudicados serán los propietarios privados frente a la propiedad en manos de sociedades. ¿Realmente lo queremos? ¿Es tan difícil esperar a la finalización del contrato? Nosotros con 2.000 inquilinos y más de 16 años de ley no hemos tenido ningún caso.

4.Los desahucios serán más rápidos

Totalmente de acuerdo si los medios que después se dan para hacerlo cumplir con los adecuados, pues sobre el papel hoy ya se puede correr, pero hay juzgados que pueden cumplir con los plazos y otros llevan retraso de meses.

5.Las entidades no residentes tendrán beneficios fiscales

Los beneficios fiscales sí que son un gran estímulo, y aquí puede haber mucho más por hacer: pasar de nuevo a los 35 años en lugar de los 30 por tener el beneficio del 100%, pues la edad de salida del hogar de la juventud es está alargando. También que el propietario tuviera deducción del 100% en el caso de inquilinos mayores de 65 años. También que las obras de mejora pudieran contemplarse como coste directo del ejercicio. También que disfruten de deducciones similares a las de adquisición de vivienda si reinvierten sus beneficios en el propio inmueble, y seguramente muchos más.

En cambio, no somos partidarios de beneficios fiscales al inquilino, que suelen acabar con una inflación de precios.

6.Compra de viviendas alquiladas y resolución del contrato de arrendamiento

De nuevo indefensión por el inquilino a cambio de cubrir muy pocas necesidades, ¿cuántos casos de venta tenemos al año? ¿De qué porcentaje estamos hablando? ¿Hoy un inquilino alquila y se instala, y al cabo de tres meses le pueden resolver el contrato?

¿Cuántos inquilinos conocen que pueden inscribir su contrato en el registro de la propiedad y qué coste tiene? Esta fórmula, ya prevista con la ley actual, en especial por contratos superiores a los 5 años, es muy correcto, pero su sentido es precisamente por contratos de larga duración, ¿hacía falta con contratos cortos?

Puede dar la sensación de que estemos viendo el proyecto solo desde la óptica del inquilino, muy lejos de ello, solo desde la óptica de entender el negocio como tal, y, por tanto, de buscar inquilinos/clientes satisfechos, es cuando prosperará el negocio del propietario.

Joana Amat
Coodirectora Gerente de Amat Immobiliaris