Prudencia con los datos del mercado inmobiliario en 2015
Hay una sensación generalizada de que 2015 ha sido un muy buen año en el mercado inmobiliario, pero nuestra visión es mucho más prudente y menos eufórica. En nuestro caso, una mejora significativa la experimentamos en 2014. El 2015 ha significado un año continuista, pero con el handicap que ha sido mucho más fluctuante y variable que el año anterior, sin una tendencia clara de mejora continua. En resumen, un año con muchos altibajos si nos referimos principalmente al mercado de venta.
«Nuestra visión de 2015 es prudente y no tan eufórica»
Está claro que muchos datos son positivos con incrementos de nueva vivienda en construcción, incrementos de precios, hipotecas concedidas, etc. Pero siempre hay que tener claro que venimos muy abajo, de un sector casi paralizado, y cualquier mejora mínima significa un incremento porcentual grande. En nuestra opinión, el problema que tenemos es que de una pequeña mejora real se crean unas expectativas en el sector muy altas y demasiado alejadas del mercado real, y esto puede acabar generando frustración. Consecuencia de ello (y de otras cosas) es, de nuevo, el crecimiento desmedido de inmobiliarias, valoraciones fuera de mercado, encarecimiento de operaciones sin valor añadido, salvamento in extremis de financiaciones, etc. En resumen, venimos de la planta -1 y queremos llegar al segundo piso sin pasar por la planta calle ni por el primer piso.
En nuestro caso el mercado de alquiler por lo general ha tenido un comportamiento muy continuo en la mejora, sin grandes altos ni bajos. Quizás el principal problema es la falta de stock; hay muy pocos pisos de alquiler buenos en el mercado y, los que existen, se alquilan muy rápidamente. El comportamiento de los precios por lo general ha sido al alza y la rotación muy elevada.
En cambio, el mercado de venta ha estado mucho más oscilante. Seguramente los primeros meses de 2015 fueron buenos, después en el segundo trimestre hubo una bajada de actividad y el segundo semestre ha estado muy oscilante, con semanas buenas y semanas menos buenas.
Igual que en alquiler, seguramente el gran problema es el stock y el incremento desmedido de la competencia. En términos de stock debemos diferenciar entre obra nueva y segunda mano. Si hablamos de obra nueva, durante 2015 el stock se ha ido normalizando y lo seguirá haciendo progresivamente en 2016. Al contrario de lo que se piensa en general, en las zonas donde nosotros trabajamos habitualmente, Barcelona ciudad y algunas poblaciones de la primera corona, el stock de obra nueva proveniente de los años de crisis ya estaba prácticamente absorbido y la demanda se había mantenido, así que empezamos en 2015 con falta de obra nueva en estas zonas. Si hablamos de segunda mano, la tónica en 2015 ha sido la falta de stock de calidad disponible ya precio. Desde nuestro punto de vista, al estar tan repartido entre muchas inmobiliarias, el producto está algo maltratado en general.
Si hablamos de precios, en la mayoría de zonas donde trabajamos el producto de segunda mano se ha mantenido estable o con un incremento de menos del 2% en algunas zonas. En Obra Nueva, donde la comparación es más complicada por falta de stock en muchas zonas, los precios de venta en muchas zonas han sido altos.
Guifré Homedes
Director Oficina
