Resultados del mercado inmobiliario en el 2019
A mediados del mes de mayo publicamos el Informe de Mercado del 2019 explicando cuales fueron las tendencias del año pasado.
En líneas generales el 1r semestre estuvo caracterizado por un ritmo de vendas similares al del 2018 y una evolución de precios prácticamente plana. En el caso del alquiler vivimos con constantes cambios legislativos, un total de 6. Como consecuencia de esto no se generó oferta por la inseguridad y en algunas zonas, incluso, subieron más los precios.
En el 2º semestre, las inestabilidades económicas i políticas afectaron a las ventas que se resintieron durante un par de meses. Pero en el mercado de alquiler hubo más estabilidad jurídica hasta finales de diciembre.
Queda patente que la sensibilidad del mercado al precio, ya sea de alquiler o de venda, es altísima, y las operaciones se paran al superar este umbral.
El alquiler en 2019
Analizando con más profundidad el mercado de alquiler del 2019, cerramos el año con más contratos que el año anterior, exactamente un 10% más, en parte porque se acabaron proyectos de obra nueva dirigidos al mercado de alquiler. A pesar de estos proyectos, la oferta que hay en el mercado del alquiler es más baja que la demanda y esto provoca que las rendas se mantengan altas llegando a 1200€ mensuales de media.
Esta alta demanda también hizo que el 63% de los pisos que salían al mercado tardaran menos de 2 meses en alquilarse, haciendo que únicamente un 9% de los casos lo hicieran en más de 3 meses. Gran parte de este 9% fue porque los propietarios pretendían alquilar a un 10% por encima del precio de mercado i provocar que tardaran más en encontrar un inquilino. Por tanto, queda demostrado que en estos casos intentar alquilar por encima del precio penaliza la rentabilidad de la vivienda porque está más meses vacío y sin ingresos.
Un 43% de los inquilinos se quedaron con pisos de 3 habitaciones, aun que eran más los que querían 3 habitaciones, pero por el alto precio acabaron quedándose con pisos de 2 habitaciones. Y en cuanto a la edad, el perfil del inquilino es joven, un 41% está por debajo de los 40 años y ya un 39% va desde los 40 hasta los 50. Con los datos del año pasado hemos visto que a medida que la edad del cliente va aumentando la opción de alquiler disminuye.
La venta en 2019
Si nos centramos en los pisos de venta, al 2019, hubo una caída del 12% respecto al 2018, sobre todo en los meses de octubre y noviembre por la incertidumbre económica y las turbulencias políticas provocando que el precio bajara por primera vez en los últimos 4 años. El 54% de los pisos de segunda mano vendidos estaban en precios entre los 300.000 y los 450.000€ aumentando respecto al año anterior que fueron un 24%.
El caso de obra nueva siempre va ligado a las promociones que salen al mercado, y en los últimos años la oferta ha estado muy estable, sobre todo en Sant Just, L’Hospitalet i Sant Cugat. Los precios están marcados por la capacidad adquisitiva de los compradores y no hay mucho margen para que los promotores suban los precios. Las ventas fueron elevadas manteniendo ritmos de 7 inmuebles al mes, en el caso de Sant Just Desvern llegando casi a los 10 pisos mensuales, y todo a pesar de la bajada de ventas en los meses de octubre y noviembre para recuperarse en diciembre y mantenerse a principios del 2020.
Pero en la vivienda de alto standing es diferente, nos representa un número pequeño de operaciones, pero significativo por el precio elevado, siendo un mercado consistente. Al 2019 se siguió con la tónica del año anterior, vendiendo solares donde construir casas nuevas unifamiliares hechas a medida, siendo Sant Cugat la población donde más sucedió.
La sostenibilidad
En el 2019 también quedo constancia de nuestro compromiso apostando por las viviendas sostenibles animando a los propietarios a mejorar y poner al día sus inmuebles y edificios en materia de sostenibilidad i eficiencia energética. Pero, como ya hemos comentado, con los constantes cambios normativos que hubo en el 2019 desincentivaron las inversiones de los propietarios en este sentido. De todas formas desde Amat ampliamos el proyecto del GreenDEX expandiendo el índex que mide las cantidad de verde a Esplugues y Sant Just, y que desde el 2018 ha utilizábamos en Barcelona, nuestro objetico es que llega a todas las localidades donde tenemos inmuebles.
El futuro
Encarando el 2020 parecía que iba a ser un año continuista a pesar que había incertidumbres por la guerra comercial entre Estados Unidos y China, pero con la irrupción del coronavirus que ha provocado esta crisis sumiendo el mercado en un agujero más profundo de lo que no esperábamos haciendo imposible prever sus efectos. De todas formas intentamos enfocar el futuro con optimismo y con las opiniones de los expertos como podéis ver en la serie de vídeo-entrevistas que estamos publicando bautizadas ‘Despres del COVID-19’.
