La falta de oferta marca la tendencia del mercado de alquiler
Durante este primer semestre de 2017 la tendencia del mercado de alquiler ha sido la parte del mercado inmobiliario que más noticias ha generado, la mayoría de ellas poco documentadas y muy generalistas, lo que ha generado una información poco veraz del funcionamiento real del mercado.
El hecho más destacable, desde nuestro punto de vista, ha sido la publicación del Índice de Referencia de Alquiler, una herramienta desarrollada por la Generalitat de Cataluña con ayuda de algunos actores del sector inmobiliario que aporta transparencia a la tendencia del mercado y donde todas las partes, propietarios e inquilinos, se pueden referenciar para tomar las decisiones oportunas.
El análisis de este primer semestre nos indica que hemos superado las expectativas en todas nuestras oficinas y hemos realizado un 26% más de contratos que en el mismo periodo de 2016. Sin embargo, estamos por debajo de los contratos que se hacían en ese mismo periodo hace 4 o 5 años.
La Rotación ha sido similar a la del mismo periodo del año anterior. De media alquilamos los inmuebles en un mes y medio.
Hay una cierta cantidad de inmuebles que ni entran en el circuito comercial y no se contabilizan en este dato de rotación, que son inmuebles que antes de que se vaya el inquilino ya tenemos al siguiente para entrar.
En varios informes hemos apuntado que la falta de oferta está afectando mucho a la tendencia del mercado de alquiler. Las renovaciones de contratos también hace años que van al alza. Básicamente son inquilinos que prefieren quedarse en el piso donde ya estaban en lugar de salir al mercado de alquiler o venta.
En contraposición a la poca cantidad de contratos que se hacen, está la rapidez en que se alquilan los inmuebles y el incremento de rentas de alquiler que ha habido y que sigue habiendo en los últimos meses.
Estos son los factores que afectan negativamente a la oferta del mercado de alquiler y que hemos comentado en otros informes, conviene recordar:
- Stock importante de lo que antes era alquiler de larga duración que se ha destinado a alquiler turístico o de corta duración.
- Políticas erróneas de la Administración hacia los propietarios de inmuebles de alquiler.
- Falta de seguridad jurídica. El ejemplo más claro de esto es la permisividad que hay con el fenómeno del empleo.
En cuanto al aumento de rentas, desde 2013 hasta el 2º Trimestre 2017, la tendencia del mercado es de crecimiento en todas las zonas donde nosotros trabajamos. En Barcelona ciudad el crecimiento más pronunciado se inició el 2º Trimestre de 2015.
Como siempre hay que coger con precaución estos datos y no extrapolarlos a que todo el mercado se comporta igual en todas las zonas y todos los trimestres. Siempre decimos que el stock de vivienda en cada momento determina mucho los precios a los que se llega.
Y, ¿cómo vemos el futuro?
Pues es arriesgado decirlo, pero está claro que el problema de oferta no se resolverá de un día para otro. En nuestro sector aportar oferta en el mercado requiere de tiempo y visión estratégica del futuro de la evolución de la vivienda. A corto plazo creemos que seguirá la tendencia alcista de las rentas, pero esperamos que sea a un ritmo más moderado. A medio plazo podría ser que con la recuperación de las ventas de obra nueva, sobre todo en la primera corona de Barcelona, se normalizará la oferta en dos sentidos: por un lado, gente que estaba de alquiler en la ciudad y ha comprado a los afueras liberará pisos de alquiler y, por otro lado, inversores pondrán sus pisos de alquiler en estas zonas. Algo sí tenemos clara: la oferta y cualquier política de vivienda que se haga debe entenderse desde el punto de vista metropolitano y sólo desde ahí seremos capaces de resolver el problema que tenemos hoy en día con el mercado de alquiler.
Consulta nuestro Informe de Mercado para un análisis más amplio del estado del mercado.
