Reflexions sobre l’avant projecte de modificació de la L.A.U. (Llei d’Arrendaments Urbans)

L’avant projecte de modificació de la Llei d’Arrendaments Urbans és presentat com un projecte pensat per activar el mercat del lloguer, han descobert que només tenim un parc de lloguer d’un 17%.

Queda clar que es tenen que fer mesures per incrementar aquest mercat, però no hem de perdre el nord i les mesures tenen que tenir per objectiu cercar un equilibri entre els interessos de propietaris i llogaters.

Sempre hem dit que els propietaris han de veure als llogaters com el seu client, i com a tal, els han de cuidar i mantenir. Aquesta seria una visió a llarg termini que segur que fomenta definitivament el lloguer, volem que es fomentin mesures d’estímul, però lamentem dir que no són precisament la inseguretat i la pressió les mesures que afavoreixin una aposta ferma pel lloguer, tot al contrari, només des de la confiança i comoditat entre les parts, el món del lloguer creixerà.

Les mesures que es plantegen es concreten amb els següents temes que comentem:

1.El termini dels contractes passa a ser de 5 a 3 anys

A qui afavoreix aquesta mesura?

El negoci del lloguer està fonamentat amb dos variables, el preu i la ocupació, precisament la manca d’ocupació redueix molt més la rendibilitat que no aconseguir un euro més de renda, per tant, el missatge que estem donant a tots els clients propietaris és el de fer tot allò que sigui possible per tal de que el llogater no marxi, prou que la crisi ja aboca a que molts llogaters marxen per no poder pagar i passen a compartir habitatge o senzillament retornen a casa els pares.

Des d’aquesta perspectiva, 5 anys era una data prou ponderada, doncs mentalment els plans a 5 anys ja ens donen garantia de mig termini, 3 anys és un termini massa curt, dona sensació de precarietat i de manca de temps per amortitzar les despeses normals i inicials d’una instal·lació en un nou habitatge.

2. Els llogaters podran marxar amb un preavís d’un mes

I actualment també, la majoria de contractes actuals ja són molt equilibrats, el propietari es garanteix un any d’obligat compliment necessari per tal de poder amortitzar la posta a punt del habitatge i el llogater es garanteix que passat l’any pot marxar. Si bé és cert que es poden fer contractes d’obligat compliment de 5 anys o amb penalitzacions, ja fa molts anys que no es la pràctica habitual.

3. Els propietaris podran demanar l’habitatge amb un preavís de dos mesos per anar-hi a viure ells i la seva família de primer grau o cònjuge.

Es tindrà que veure el procediment que això comporta per la excepcionalitat dels casos, i no aconsellaríem de cap manera generalitzar-ho, doncs els primers perjudicats seran els propietaris privats enfront a la propietat en mans de societats. Realment ho volem? és tant difícil esperar a l’acabament del contracte? Nosaltres amb 2.000 llogaters i més de 16 anys de llei no hem tingut cap cas.

4.Els desnonaments seran més ràpids

Totalment d’acord si els mitjans que després es donen per fer-ho complir són els adequats, doncs sobre el paper avui ja es pot córrer, però hi ha jutjats que poden complir amb els terminis i n‘hi ha d’altres que porten retard de mesos.

5.Les entitats no residents tindran beneficis fiscals

Els beneficis fiscals sí que són un gran estímul, i aquí hi pot haver molt més per fer: passar de nou als 35 anys enlloc dels 30 per tenir el benefici del 100%, doncs l’edat de sortida de la llar de la joventut s’està allargant. També que el propietari tingués deducció del 100% en el cas de llogaters majors de 65 anys. També que les obres de millora es poguessin contemplar com a cost directe de l’exercici. També que gaudeixin de deduccions similars als d’adquisició d’habitatge si reinverteixen els seus beneficis en el propi immoble, i segurament molts més.

En canvi, no som gens partidaris de beneficis fiscals al llogater, que acostumen a acabar amb una inflació de preus.

6.Compra d’habitatges llogats i resolució del contracte d’arrendament

De nou indefensió pel llogater a canvi de cobrir molt poques necessitats, quants casos de venda tenim a l’any? de quin percentatge estem parlant? Avui un llogater lloga i s’instal·la, i al cap de tres mesos li poden resoldre el contracte?

Quants llogaters coneixen que poden inscriure el seu contracte al registre de la propietat i quin cost té? Aquesta formula, ja prevista amb la llei actual, en especial per contractes superiors als 5 anys, és molt correcte, però el seu sentit és precisament per contractes de llarga durada, feia falta amb contractes curts?

Pot donar la sensació que estiguem veient el projecte només des de l’òptica del llogater, ben lluny d’això, només des de l’òptica d’entendre el negoci com a tal, i per tan, de buscar llogaters/clients satisfets, és quan prosperarà el negoci del propietari.

Joana Amat
Codirectora Gerent d’Amat Immobiliaris