El mercat de venda torna a estar actiu
Com cada any recollim les dades del mercat immobiliari per tal d’entendre millor el seu comportament. A continuació un resum de com s’ha comportat el primer semestre de 2017 pel que fa al mercat de venda a Barcelona i el seu entorn.
En general, el mercat de venda segueix estant molt actiu, sobretot en Obra Nova, però hem de ser prudents, sobretot amb els preus i valoracions, ja que els límits de preus estan molt clars i convé allunyar-nos de possibles escenaris basats únicament en expectatives de creixement de preus i no en l’economia real.
Oferta
Des del punt de vista de l’oferta hi ha dos comportaments diferents. Si parlem de Obra Nova podem dir que aquesta s’està normalitzant en tota l’àrea metropolitana. Ja es poden trobar bastants projectes tant a la ciutat com a la primera corona de Barcelona. Si parlem des del punt de vista de la Segona Mà, hi ha poca oferta i està fragmentada en moltíssimes immobiliàries i en molts casos sobre-valorada, sobretot a la ciutat de Barcelona.
En global, hem tingut un augment en nombre de vendes del 47% respecte al mateix període de 2016, que ha significat un augment del 65% en volum. Si posem la lupa i analitzem què ha estat Segona Mà i que ha estat Obra Nova, l’increment respecte a les vendes del mateix període de l’any anterior de Segona Mà ha estat del 16% i d’un 61% en el obra nova.
Evolució Preus Segona Mà
Aquesta anàlisi és difícil de fer en detall ja que les característiques dels immobles venuts varien molt d’un període a un altre i el seu preu va molt condicionat a aquestes característiques, sobretot al seu estat i la seva ubicació.
- Barcelona: De tendència ascendent amb un creixement mitjà anual del 2% en els últims quatre anys i mig.
- Sant Cugat: És un cas singular ja que la crisi va començar quan hi havia unes condicions d’oferta excepcionals en el mercat, això va fer que la caiguda de preus fos molt profunda i molt perllongada en el temps. En Amat comptabilitzem una caiguda en preu del 70%, fins i tot per sota del preu objectiu que hauria de tenir una ciutat amb els serveis de Sant Cugat. Avui dia podem considerar que ja s’ha recuperat el valor aproximat abans de la caiguda, ja que en quatre anys i mig ja hem recuperat un 67% en preu, aproximadament un 15% anual.
- Sant Just Desvern i el seu entorn: és un mercat molt madur i alhora més petit que altres llocs on treballem. Per això, les fluctuacions solen ser més moderades. L’increment anual d’aquests darrers quatre anys i mig ha estat del 2%.
En totes les àrees de treball la rotació de venda en segona mà es va situar en 5 mesos de mitjana, el mateix valor que el mateix període de l’any anterior.
Obra nova
Aquest mercat continua estant molt actiu. Ja hem comentat que hem tingut un increment del 61% en nombre de vendes d’Obra Nova respecte al mateix període de 2016. Les característiques principals d’aquest mercat són:
- Grans projectes fora de la ciutat i projectes més petits a la ciutat de Barcelona.
- Noves zones respecte a fa un any, ja no només a la primera corona de Barcelona, sinó també a ciutats més allunyades com Mataró, Sabadell, etc.
- En determinades zones de la primera corona hi ha molta competència de diferents promotors alhora.
- Segueix predominant un comprador nacional, però en alguns projectes ja es veuen compradors estrangers apostant.
- Ritme de venda molt elevat, d’entre 8 i 10 pisos al mes.
- L’edat mitjana dels compradors és de 43 anys.
- Una part significativa de compradors provenen de la ciutat de Barcelona, sobretot en la promoció de Sant Just Desvern.
- Recorregut en preu durant la comercialització d’entre el 10% i el 30% a l’alça depenent de cada projecte.
- Un 74% dels compradors tenen intenció de finançar la compra.
- De cara al futur, la clau està a saber entendre fins on arriba la capacitat econòmica dels potencials compradors
De cara al futur, la clau està a saber entendre fins on arriba la capacitat econòmica dels potencials compradors
De cara al futur, la clau està a saber entendre fins on arriba la capacitat econòmica dels potencials compradors ja que, si el mercat no va realment lligat a l’economia real, en poc temps es pot tornar a trencar o aturar. I perquè això es compleixi hi ha un fet determinant, que és el preu del sòl. Un factor clau per contenir el preu del sòl és que hi hagi una correcta planificació urbanística i, des d’aquesta planificació i de la nova generació de sòl, hi haurà una certa contenció del seu preu i, conseqüentment, del preu final dels immobles.
Entre finals de 2017 i 2018 es preveu la sortida al mercat de projectes significatius tant a Barcelona com al seu entorn. A la ciutat de Barcelona iniciarà la comercialització d’alguns projectes de referència que esperem signifiquin un pas endavant en la concepció residencial de la ciutat. Creiem que l’Hospitalet de Llobregat serà una de les localitzacions amb més activitat en els propers mesos ja que molts projectes interessants sortiran al mercat. I Badalona, Sant Cugat del Vallès i Sant Just Desvern continuaran mantenint una alta activitat amb nous projectes que s’aniran incorporant a mesura que altres comercialitzacions es finalitzen.
